Mietverträge für Zeitwohnen in der Monteurunterkunft abschließen

Erstellt am: 14. Februar 2022
Mietverträge für Zeitwohnen

Die Vermietung einer meist möblierten Monteurwohnung oder eines Monteurzimmers auf Zeit bringt Ihnen viele Vorteile und mehr Flexibilität, als bei der herkömmlichen Vermietung einer Wohnung. Nachdem Sie also Ihre Monteurwohnung schön und praktisch eingerichtet und entsprechend den möglichen Mietaufschlag für die Möblierung der Monteurunterkunft berechnet haben, ist es an der Zeit, einen guten Mieter zu finden. Haben Sie einen passenden Interessenten gefunden und Sie sind sich beide einig, zu welchen Konditionen und über welchen Zeitraum Ihre Monteurwohnung gemietet wird, sollten Sie dies unbedingt schriftlich in einem Mietvertrag für Zeitwohnen festhalten.

Wieso benötigen Sie etwas anderes als einen Standard-Mietvertrag? Ganz einfach – Mietverträge für Zeitwohnen finden dann Anwendung, wenn Wohnraum für einen konkret benannten Aufenthaltsgrund für eine kurze, vordefinierte Vertragsdauer vermietet wird. Mieter und Vermieter unterschreiben einen Mietvertrag, der das Vertragsende klar nennt sowie die Art bzw. den Zweck des Aufenthalts.

Worauf beim Vermieten von möbliertem Wohnraum auf Zeit achten

Wenn Sie als Vermieter eine möblierte Wohnung oder Zimmer auf Zeit vermieten, worauf kommt es dann an? Es geht in diesem Fall um „vorübergehenden Gebrauch“. Es ist wichtig, dies klar zu stellen, um Stolperfallen zu vermeiden, denn mit dem Vermieten möblierten Wohnraums auf Zeit eröffnen sich Ihnen viele Vorteile. Nutzen Sie idealerweise eine juristisch einwandfreie Vorlage eines speziellen Mietvertrags für Zeitwohnen.

Was ist das Limit von “Zeitwohnen”? Für eine Mietdauer von über einem Jahr kann in der Regel kein Mietvertrag über Zeitwohnen abgeschlossen werden. Häufig werden Mietverträge über zwei bis vier Monate abgeschlossen, aber das ist natürlich individuell verschieden und Vereinbarungssache zwischen Mieter und Vermieter.

Mietverträge für Zeitwohnen enden also automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Es gibt außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten, beispielsweise könnten Gründe für eine außerordentliche Kündigung sein, dass die Mietsache nicht genutzt werden kann und der Mieter keinen Zugang hat, dass eine Gesundheitsgefährdung durch Schimmel möglich ist, dass die Heizung ausgefallen ist, usw.

Bei Monteurwohnungen und –Zimmern, also wenn beruflich Reisende Wohnungen auf Zeit mieten, kann sich natürlich schnell mal etwas unvorhergesehen ändern, zum Beispiel verkürzt oder verlängert sich das Projekt oder der Arbeiter bzw. Mitarbeiter kündigt oder wird gekündigt, ... Ein Aufhebungsvertrag ist in diesen Fällen üblich. Natürlich hat der Mieter auch eine normale Kündigungsfrist, wenn er regulär kündigen möchte.

Verlängerung von befristeten Mietverträgen

Wenn der Mieter um eine Verlängerung des Mietvertrags bittet und Sie als Vermieter dem zustimmen, dann gelten die gleichen Regeln wie bei Abschluss des Mietvertrags – ein Ende der Mietdauer muss definiert werden und auch der Grund muss wiederum genannt werden. Andernfalls gilt der Vertrag als „auf unbestimmte Zeit“ geschlossen, was Sie vermeiden sollten. Auch ist bei einer Verlängerung darauf zu achten, dass die Gesamtmietdauer ein Jahr nicht überschreitet.

Gewerberecht für Vermieter von Monteurzimmern und Monteurwohnungen

Gut zu wissen und zu beachten: In Deutschland wird mietrechtlich zwischen der “Vermietung als Vermögensverwaltung” (privat) und “Vermietung als Gewerbebetrieb” (gewerblich) unterschieden.

Wer als Privatperson Wohnraum vermietet, tut dies als „private Vermögensverwaltung“ (§ 14 Satz 3 AO). Das Gewerberecht findet hier also keine Anwendung, selbst dann nicht, wenn eine Privatperson mehrere Mietobjekte mit Verwaltungsaufwand hat.

Gewerblich wird es dann, wenn die Vermietung als Geschäftsbetrieb betrachtet werden kann - dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Einnahmen durch Vermietungen über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgehen (§ 14 Satz 1 AO). Allerdings gibt es keine fest vorgeschriebene Grenze.

Um ein Gewerbe handelt es sich mit hoher Sicherheit, wenn Sie hotel- bzw. pensionsähnlich vermieten: Wenn Sie einen für Mietwohnungen unüblichen, speziellen Service bieten, kann dieser als Hinweis darauf interpretiert werden, dass Sie ein Gewerbe führen. Dazu kann eine Rezeption gehören, Wäsche- und Frühstücksservice, etc.

Gewerberecht als Vermieter von Monteurwohnungen beachten?

Was müssen Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit und Monteurwohnungen beachten, wenn es zum Gewerberecht kommt?

Zunächst: Sie können durchaus als Privatvermieter Monteurwohnungen und Monteurzimmer vermieten. Gerade auch dann, wenn es sich um eine Einliegerwohnung in Ihrem Haus handelt. Doch auch die Vermietung einer extern liegenden Mietwohnung an Monteure und andere Zeitarbeiter kann im Rahmen einer Privatvermietung betrachtet werden, sofern keine Kriterien erfüllt sind, die ein Gewerbe erkennen lassen.

Im Zweifel sollten Sie frühzeitig klären, ob Ihre Vermietungstätigkeit als Gewerbe betrachtet werden kann, denn Sie müssen das Gewerbe in diesem Fall natürlich vorher anmelden. Erkundigen Sie sich beim örtlichen Gewerbeamt, welches Ihnen auch gerne Formulare zur Verfügung stellt. Wenn Sie ein Gewerbe anmelden, müssen Sie auch gewerblichen Pflichten wie Buchführung und entsprechender Steuererklärung nachkommen.

Die Gewerbesteuer wird fällig, wenn Ihr Gewinn aus der Vermietung Ihrer Monteurunterkunft den Freibetrag übersteigt: bei natürlichen Personen und Personengesellschaften liegt der Freibetrag für die gewerbliche Vermietung bei 24.500 Euro, für Unternehmen bei 5.000 Euro pro Jahr (§ 11 GewStG).

Es ist nicht immer klar zu sagen, ob man die Kriterien für ein Gewerbe erfüllt, lassen Sie sich daher am besten von einem Steuerberater beraten oder sprechen Sie direkt mit Ihrem zuständigen Gewerbe- oder Finanzamt.

Sonderfall: möblierte Einliegerwohnung als Teil der Vermieterwohnung

Besondere Vorteile für Privatvermieter bietet die möblierte Einliegerwohnung, diese stellt einen Sonderfall dar, wenn drei Kriterien erfüllt sind (§549, Abs. 2, S. 2 BGB):

der Vermieter bewohnt die Hauptwohnung selbst und die Einliegerwohnung ist Teil dieser Wohnung bzw. Haus – also nicht komplett separat in sich abgeschlossen. Und besagte

Einliegerwohnung wird möbliert vermietet.

Für Vermieter von privatem, befristet vermietetem Wohnraum, ist diese Konstellation ideal, zumindest für die Mieteinnahmen, denn auch eine Mietpreisbremse findet in diesem Fall keine Anwendung, noch Vorschriften zu Mieterhöhungen. Auch der Mieterschutz ist in diesem Fall stark reduziert, insbesondere kann die Wohnung viel einfacher durch den Vermieter gekündigt werden, als es sonst der Fall ist. Der Vermieter muss nichtmals einen wirksamen Grund für die Kündigung angeben, sondern kann vielmehr die Einliegerwohnung in der Regel bis zum 15. eines Monats kündigen – der Mieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats ausgezogen sein (§§573ff. BGB).

Schriftlicher Mietvertrag für die möblierte Monteurwohnung

Sie sollten als Vermieter einer möblierten Monteurwohnung niemals darauf verzichten, einen schriftlichen Mietvertrag aufzusetzen, auch und gerade nicht für eine Kurzzeitmiete. Wie bereits gesagt, gibt es spezielle Mietverträge für diesen Fall, Sie können bei Ihrem Mietvertrag für eine Monteurwohnung oder Monteurzimmer bei Bedarf aber auch auf einem üblichen Mietvertrag aufbauen,

Halten Sie ausdrücklich ‚möblierter Wohnraum‘ im Mietvertrag fest und legen Sie dar, was darunter fällt. Sie müssen dem Mietvertrag zwar keine Inventarliste hinzufügen, sollten im eigenen Interesse aber keinesfalls darauf verzichten. Sie können so (auch mit dem Mieter zusammen) bei Auszug überprüfen, ob alles vorhanden ist und zwar unbeschädigt – so haben Sie eine Grundlage dafür, wenn sich etwas zum Zeitpunkt des Auszugs Ihres Kurzzeitmieters geändert hat und können beweisen, dass der Mieter dafür haftet. Für Mieter ist so außerdem klar, was sie unter „Möblierung“ zu verstehen haben.

Hochwertige Einrichtungsgegenstände können Sie auch genauer beschreiben, inkl. Marke, Herkunft, etc. oder sogar mit Vermerk zum Kaufvertrag. Auch Fotos sind empfehlenswert.

Selbstredend sind im Mietvertrag die Mietdauer und der Mietzins festzuhalten, einschließlich aller Nebenkosten und einer Aufstellung dieser. Der Möblierungszuschlag muss übrigens nicht unbedingt im Mietvertrag dargelegt werden. Also auch nicht die Berechnungsgrundlage.

Mietvertrag für Monteurzimmer aufsetzen kurz erklärt

Das Vermieten auf Zeit ist also gar nicht kompliziert, Sie sollten sich nur bewusst machen, was das Wohnen auf Zeit bzw. das Vermieten zu vorübergehendem Gebrauch von anderen Mietverhältnissen unterscheidet. Daraus leitet sich dann auch klar ab, was Sie im Mietvertrag schriftlich festhalten sollten: eben insbesondere die vereinbarte Mietdauer und den Zweck der Überlassung des Wohnraums.

Halten Sie ausdrücklich schriftlich fest, dass es sich um möblierten Wohnraum handelt und fügen Sie eine Liste der Ausstattungsgegenstände bei. Den Aufschlag für die Möblierung brauchen Sie im Mietvertrag nicht nennen, es ist aber zu empfehlen, die Nebenkosten, die bei der Vermietung auf Zeit oftmals in der Miete enthalten sind, zu beziffern.

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In vielen anderen Ländern ist die Vermietung von möblierten Zimmern und Wohnungen Standard und oftmals ist sogar eine Mindestausstattung bis hin zum Toaster vorgeschrieben, wie beispielsweise in Irland. Auch dass Küche und Waschmaschine vorhanden sein müssen, ist in manchen Ländern üblich.