So berechnen Sie den Mietaufschlag für möblierten Wohnraum

Erstellt am: 9. März 2022
mietaufschlag monteurwohnung

Wieviel mehr Miete können Sie für ein möbliertes Monteurapartment oder Monteurzimmer nehmen? Die Einrichtung einer Monteurwohnung erhöht den Nutzwert, deshalb können Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen.

Für die Berechnung der Mehrmiete gibt es keine verbindliche Methode, durchgesetzt haben sich zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden, das sog. Berliner Modell und das Hamburger Modell.

Das Berliner Modell

Das Berliner Modell zur Berechnung des Mietaufschlags für möblierte Wohnungen basiert auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 365/01). Es sieht einen Zuschlag von 2 % für den Zeitwert der Möbel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vor. Zugrunde gelegt wird eine lineare Abschreibung über 10 Jahre bei einer Kapitalverzinsung von 14 Prozent.

Das Hamburger Modell

Beim Hamburger Modell werden die Anschaffungskosten verzinst und Einrichtungsgegenstände entsprechend der üblichen wirtschaftlichen Abnutzungszeit abgeschrieben. Das Hamburger Modell geht von einem Abschreibungszeitraum für Möbel von sieben Jahren aus. Jährlich werden 15 % abgeschrieben.

Für Vermieter ist das Hamburger Modell vorteilhafter. 

Im übrigen gibt es keine gesetzlich festgeschriebene Obergrenze für den Möblierungszuschlag. 

Findet die Mietpreisbremse am Ort der Monteurwohnung Anwendung, wird der Möblierungszuschlag entsprechend berechnet. Es gibt keinen separaten Mietspiegel für möblierte Wohnungen. Es wird also von der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen und dann der Möblierungszuschlag berechnet. Das Endergebnis kann zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen.

Für Vermieter ist interessant, dass diese nicht darlegen müssen, wie der Möblierungszuschlag berechnet wurde.

Möblierung der Monteurwohnung von der Steuer absetzen

Ein weiterer Vorteil für Vermieter von Monteurwohnungen oder Monteurzimmern ist, dass sie die Einrichtungskosten für den möblierten Wohnraum vom Bett über die Küche, Sofa, Schränke, Waschmaschine, ... von der Steuer absetzen können, bei einem Wert unter 800 Euro (bei Kauf), kann dieser sogar für das laufende Steuerjahr in voller Höhe als Werbungskosten angesetzt werden.

Bei einer Ausstattung der Monteurwohnung, die über dem Wert von 800 Euro liegt, schreibt man den Wert über die Lebensdauer ab, wie bei anderen Anschaffungen, die steuerlich abgesetzt werden können, auch. Die Finanzverwaltung zieht hierfür die amtliche AfA-Tabelle heran.

Für die Reparatur von Möbeln und Reparaturen in der Monteurwohnung, können Vermieter ebenfalls die Kosten von der Steuer absetzen. 

Mietvertrag für die möblierte Monteurwohnung schriftlich

Es ist grundsätzlich zu empfehlen, einen schriftlichen Mietvertrag festzuhalten, auch für eine möblierte Kurzzeitwohnung. Der Mietvertrag für eine Monteurwohnung oder Monteurzimmer kann auf einem üblichen Mietvertrag aufbauen, Sie müssen als Vermieter aber Besonderheiten beachten, insb. für Ihren Status als Vermieter für Wohnraum auf Zeit, privat oder gewerblich.

Schreiben Sie ausdrücklich ‚möblierter Wohnraum‘ in den Mietvertrag. Sie sind nicht dazu verpflichtet, eine Inventarliste im Mietvertrag aufzunehmen, sollten dies im eigenen Interesse aber unbedingt tun. Wenn hinterher die Mikrowelle zusammen mit dem Mieter verschwunden ist, haben Sie andernfalls nichts in der Hand. Für Vermieter ist so außerdem klar, was sie unter „Möblierung“ zu verstehen haben. Anhand der Inventarliste, können Sie zum Ende des Mietsverhältnisses auch Schäden überprüfen. Bei wertvolleren Einrichtungsgegenständen können Sie diese genauer beschreiben, zum Beispiel Herkunft, etc. Halten Sie außerdem den Zustand Ihrer möblierten Wohnung mit Fotos fest.

Spezielle Erfordernisse, besondere Pflege oder Wartung der Einrichtung sollte ebenfalls im Mietvertrag festgehalten werden. Der Möblierungszuschlag muss übrigens nicht unbedingt im Mietvertrag dargelegt werden. Also auch nicht die Berechnungsgrundlage.

Extra Vorteil Vermietung möblierten Wohnraums im eigenen Haus bzw. Wohnung

Wenn Sie eine möblierte Monteurwohnung in Form einer Einliegerwohnung im eigenen Haus vermieten, diese aber nicht komplett separat abgeschlossen ist oder wenn Sie möblierte Zimmer in der eigenen Wohnung oder Haus vermieten, haben Sie weitere extra Vorteile gegenüber der Vermietung von unmöblierten separaten Wohnungen. 

Denn möblierter Wohnraum innerhalb des eigenen Wohnraums ist vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen.

Dies bedeutet für Sie, dass Sie den Mietvertrag ohne speziellen Grund befristen oder kündigen können. Zudem unterliegt die Miethöhe und vor allem auch die Mieterhöhung nicht den üblichen Regeln.Wenn Sie eine möblierte Monteurwohnung in Form einer Einliegerwohnung im eigenen Haus vermieten, diese aber nicht komplett separat abgeschlossen ist oder wenn Sie möblierte Zimmer in der eigenen Wohnung oder Haus vermieten, haben Sie weitere extra Vorteile gegenüber der Vermietung von unmöblierten separaten Wohnungen. 

Denn möblierter Wohnraum innerhalb des eigenen Wohnraums ist vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen.

Dies bedeutet für Sie, dass Sie den Mietvertrag ohne speziellen Grund befristen oder kündigen können. Zudem unterliegt die Miethöhe und vor allem auch die Mieterhöhung nicht den üblichen Regeln.

Um in den Genuss dieses Sonderfalls zu kommen, muss Folgendes gegeben sein:

Die Wohnung oder das Zimmer wird nur für einen kurzen Zeitraum zum vorübergehenden Gebrauch überlassen, wie eben bei Ferienwohnungen oder Monteurwohnungen der Fall. Die Wohnung oder das Zimmer sollte überwiegend möbliert sein und zudem Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung – zum Beispiel eine Einliegerwohnung, die zwar eine vollständige Wohnung, aufgrund der Raumaufteilung im Haus aber dennoch nicht völlig abgeschlossen oder nicht abschließbar ist.

Anschauliches Beispiel: die Treppe innerhalb eine mehrgeschossigen Hauses führt in die Einliegerwohnung im Keller oder im ausgebauten Dachstuhl, es gibt aber kein Treppenhaus mit Wohnungstüren für separate Wohneinheiten. Die Küche für den alleinigen Gebrauch des Mieters befindet sich auf der anderen Seite des Flurs, welcher auch von anderen genutzt wird.

Auch spezielle Studentenwohnheime, Arbeiterwohnheime oder ähnliche Gästehäuser profitieren natürlich von Sonderregelungen.

Mietpreisbremse mit möblierten Monteur-Wohnungen umgehen

Die Mietpreisbremse betrifft in Deutschland rund 300 Städte und Gemeinden, um Mieter zu schützen. Vermieter allerdings erzielen damit weniger Miete als andernfalls möglich wäre. Viele Vermieter setzen daher auf die Option, ihre Wohnung möbliert zu vermieten, da damit die Mietpreisbremse umgangen werden kann. Der Anteil möblierten Wohnraums hat in den vergangenen Jahren deshalb auch in Deutschland stark zugenommen, speziell in Gegenden wie München, Frankfurt oder Stuttgart.

In Zeiten höherer Mobilität, in denen insbesondere auch jüngere Berufstätige sowie Studenten und Praktikanten bereit sind, in eine andere Stadt zu ziehen, häufig mit der Aussicht, dass dies nur vorübergehend ist, kommt dies auch vielen Mietern durchaus entgegen. So sehr, dass eben auch Air BnB Modellen vielerorts ein Riegel vorgeschoben wurde. Möblierte Wohnungen erzielen grundsätzlich höhere Mieteinnahmen – dies kann einen Unterschied von beispielsweise rund 10 Euro pro Quadratmeter machen.

Auffallende Unterschiede beim Mietpreis für möblierte Wohnungen gibt es vor allem in großen deutschen Städten, wo es eben mehr Nachfrage gibt – durch Berufstätige mit befristeten Verträgen, Projektmitarbeiter, Praktikanten, Studenten, Pendler – und eben Monteure und andere Arbeiter auf einem befristeten Arbeitseinsatz.

Übrigens, die Grenze von „10 Prozent über dem Mietspiegel“ bezieht sich auf die Erhöhung der bisherigen Miete – diese Erhöhung darf nicht 10% oberhalb des Mietspiegels liegen. Wenn aber bereits der Vormieter eine hohe Miete zahlte, ist es auch beim Nachmieter legal, diese Miete zu verlangen. Sie kennen alle Beispiele, bei denen Vermieter versuchen, ihre langjährigen Mieter loszuwerden, damit sie endlich die Miete erhöhen können. Bei der Vermietung einer Monteurwohnung haben Sie dieses Problem nicht.

Mit der Monteurwohnung zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen

Wenn Sie also eine Monteurwohnung oder ein Monteurzimmer in Form einer möblierten Wohnung auf Zeit vermieten – also als tatsächlichen Wohnraum auf Zeit – umgehen Sie Beschränkungen bei der Mieterhöhung von Wohnraum UND Sie sind nicht von Regelungen bezüglich touristischer Beherbergung betroffen. Sie vermieten ganz legal Wohnraum, sind bei speziellen Konstellationen (siehe oben) aber trotzdem nicht ans soziale Wohnrecht gebunden.

Wenn Sie eine Monteurwohnung zum vorübergehenden Gebrauch vermieten, gelten Mieterschutzvorschriften, die die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn begrenzen, nicht mehr (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 

Wie bereits beschrieben, halten Sie im Mietvertrag den Zweck der Vermietung fest. Denn Wohnraum sollte eben zum Wohnen vermietet werden, die Vermietung an Touristen wird als

„Zweckentfremdung“ betrachtet. Beachten Sie, dass die Vermietung von Ferienwohnungen ohne Genehmigung und Registrierungsnummer nicht mehr legal ist.
Auch bei fortlaufender Kurzzeitvermietung (zum Beispiel je einen Monat) sollten Sie sicherstellen, wie Ihre Vermietung vom Finanzamt betrachtet wird.

Wenn Sie (auch) die Vermietung als Ferienwohnung anstreben oder gar gewerblich Zimmer vermieten (also nicht als Privatperson, ausschlaggebend sind hier vor allem die Höhe der Einnahmen), sollten Sie sich gut informieren, wie die Regelungen bei Ihnen vor Ort sind und dies entsprechend anmelden. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem in diesen Dingen erfahrenen Steuerberater beraten.

Achten Sie auf die Vermietung als Wohnraum

Für die Vermietung Ihrer Monteurwohnung sollte der Aufenthaltsgrund des Mieters deshalb im Mietvertrag festgehalten werden, es sollte daraus hervorgehen, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt vorübergehend an einen anderen Ort verlegt, insb. aus beruflichen Gründen. Dies begründet die Vermietung der Monteurwohnung als Wohnraum und nicht zur Beherbergung von Urlaubern.

Manchmal ist sogar eine Mindestmietdauer vorgeschrieben, häufig kann dann nicht für wenige Tage oder sogar Wochen vermietet werden. Es kann also die Mindestmietdauer von einem Monat vorgeschrieben sein – erkundigen Sie sich bei der örtlichen Verwaltung, die für Ihre Immobilie zuständig ist.

Sofern Sie nicht also ausdrücklich die Vermietung als Ferienwohnung anstreben, vermeiden Sie, ungewollt unter die Wohnraum-Zweckentfremdung zu fallen, indem

Sie eine Mindestmietdauer für Ihre Monteurwohnung ansetzen, die den kommunalen Vorgaben entspricht. Weitere Informationen für Ihren Fall erhalten Sie je nachdem beim örtlichen Wohnungsamt, Bauamt, Bauaufsichtsamt, Bezirksamt, dem Amt für Wohnen oder dem Amt für Wohnungswesen und auch beim Gewerbeamt wenn Sie nicht nur privat für Wohnzwecke vermieten.

Gestaltung des Mietpreises für den Mieter Ihrer Monteurwohnung

Nachdem Sie also die Berechnung der Miete für Ihre möblierte Monteurwohnung geklärt haben, wie geben Sie den Mietzins an? Es ist üblich, bei der Vermietung von Monteurwohnungen und –zimmern, also beim Wohnen auf Zeit, einen Pauschalpreis zu nennen – die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten. Dazu gehören Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Internet, etc.

Dies ist die einfachste Lösung. Mieter auf Zeit werden selten ihre eigenen Verträge abschließen, es läuft also über Sie als Vermieter. Wenn Sie sicher stellen wollen, dass der tatsächliche Verbrauch bezahlt wird, müssen Sie Zähler einbauen. Für Strom ist auch ein Münzzähler eine Option – in der Monteurwohnung wird ein Gerät installiert, das den Stromverbrauch misst. Es muss entsprechend mit Euromünzen gefüttert werden.

Und schließlich bestimmt natürlich die Lage und die Größe der Immobilie, welchen Mietpreis Sie erzielen können. Auch ohne Mietpreisbremse, orientieren Sie sich an ortsüblichen Mieten, hierfür können Sie Mietspiegel heranziehen. 

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