Ist die Monteurwohnung Zweckentfremdung von Wohnraum?

Speziell auch wer in einer deutschen Großstadt eine Wohnung auf Zeit, also zum vorübergehenden Gebrauch, vermieten will, sollte aufpassen, dass mit der Vermietung von Zimmern an Monteure oder bei der Vermietung einer Monteurwohnung für einen kurzen Zeitraum, dies nicht als Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet wird.

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Wohnung im Stadtzentrum von München als Air BnB oder als Bed & Breakfast tageweise an Touristen vermietet wird. Dies wird dann so betrachtet, dass der Wohnraum Bürgern sozusagen vorenthalten wird. Er muss also zur Langzeitmiete zur Verfügung stehen. Auch Leerraum, Abriss, die Nutzung als Büro fällt unter Zweckentfremdung.

Wer eine Wohnung auf Zeit vermietet, sollte deshalb darauf achten, nicht unterhalb eines Mindestmietzeitraums zu fallen, den Sie bei den örtlichen Behörden erfahren, und die Wohnung eben als Mietwohnung zu vermieten – und nicht beispielsweise als Ferienzimmer mit Wäsche- und Brötchenservice.

Diese Regeln müssen nicht nachvollziehbar sein, schließlich gibt es keinen Grund, nicht auf jahrelang eine Wohnung mit Extraservice zu mieten – aber es muss Ihnen bewusst sein, damit Sie nicht zu Ihrer Überraschung damit rechnen müssen, als Gewerbe eingestuft und zur Kasse gebeten zu werden sowie eben keine Unannehmlichkeiten wegen Zweckentfremdung bekommen.

Natürlich liegt eine Zweckentfremdung auch dann vor, wenn Sie eine Wohnung als Büro oder andere gewerbliche genutzte Fläche vermieten.

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Details zur Wohnraumzweckentfremdung

Von Wohnraumzweckentfremdung wird offiziell gesprochen, wenn Teile von Gebäuden in Privateigentum, die als Wohnraum dienen könnten, zu anderen Zwecken genutzt werden – oder ganz ungenutzt bleiben. Speziell in Gebieten mit Wohnungsknappheit ist dies von besonderem Interesse. Dies kann sogar das Verfügungsrecht des Eigentümers einschränken.

So können Gemeinden in entsprechenden Bundesländern die Wohnraumzweckentfremdung über eine Zweckentfremdungssatzung untersagen und mit einer Geldbuße ahnden – speziell dann, wenn Wohnraum benötigt wird. Sie kann für Teile einer Gemeinde oder eine ganze Stadt gelten.

Speziell auch weil die kurzfristige Vermietung von Wohnraum an Touristen oftmals lukrativer ist als die langfristige Vermietung als Wohnung, wurde speziell auch in touristischen Gebieten und Großstädten eingeschritten.

Definiert wird eine Wohnung in diesem Zusammenhang als „Räume, wenn sie die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen“. Insbesondere auch Räume, die bereits zu Wohnzwecken genutzt wurden, fallen dauerhaft unter „Wohnraum“. Andere Nutzung, einschließlich als Fremdenzimmer, wird beispielsweise auf acht Wochen im Jahr beschränkt.

Beispiel: Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum in Berlin

In Berlin zum Beispiel gibt es das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum seit 2014, das Verbot gilt in allen Berliner Bezirken. Ziel ist es, Wohnraum vor Zweckentfremdung durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnung zu bewahren.

Details werden von den einzelnen Bundesländern sowie auch entsprechend von den Gemeinen festgelegt, diese können auch betreffen, dass beispielsweise eine Wohnung höchstens zu 50 Prozent gewerblich genutzt sein darf oder dass Fremdenzimmer acht oder zehn Wochen jährlich als solche ohne spezielle Erlaubnis vermietet werden können.

In Berlin (Monteurzimmer in Berlin) gilt weiterhin:
Zweitwohnungen dürfen maximal 90 Tage im Jahr an Feriengäste vermietet werden.
Eine Genehmigung wird in Berlin nicht benötigt, wenn höchstens 49 Prozent der eigenen Wohnung an Feriengäste vermietet wird. Die langfristige Untervermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken braucht keine Genehmigung, das dies eben nicht als Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet wird.

Extra Vorteile als Vermieter von möblierten Monteurwohnung

Wer eine Einliegerwohnung als Monteurwohnung möbliert vermietet, hat bessere Karten, als Vermieter, deren Monteurwohnung zur Miete außerhalb liegt. Denn speziell wenn Ihre Einliegerwohnung nicht komplett separat in sich abgeschlossen ist, sondern als Teil Ihrer eigenen Wohnung gewertet werden kann, können Sie damit übliche Mieterschutz-Regeln umgehen.

Worauf beim Vermieten von möbliertem Wohnraum auf Zeit achten

Worauf kommt es im Detail an, wenn Sie als eine möblierte Monteurwohnung oder Zimmer auf Zeit vermieten? Fürs Vermieten von Wohnungen zu Wohnzwecken auf Zeit ist der Begriff „vorübergehender Gebrauch“ wichtig. Sie müssen beim Vermieten, beispielsweise indem Sie dies im Mietvertrag festhalten, klarstellen, dass es sich ums Vermieten möblierten Wohnraums auf Zeit handelt. Dies gibt Ihnen Vorteile, die Sie sonst nur bei der Vermietung zu touristischen Zwecken hätten.

Ausschlaggebend ist das zeitliche Limit von “Zeitwohnen”: eine Mietdauer von über einem Jahr kommt in der Regel für einen Mietvertrag über Zeitwohnen nicht infrage. Üblich sind Mietverträge über zwei bis vier Monate oder auch über ein halbes Jahr – doch dies ist individuell verschieden und Vereinbarungssache zwischen Mieter und Vermieter.

Die Dauer des Vermietung auf Zeit endet also automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer, die im Mietvertrag definiert wurde. Bei Monteurwohnungen und –Zimmern, also wenn beruflich Reisende Wohnungen auf Zeit mieten, kann sich natürlich auch mal was unvorhergesehen ändern, beispielsweise verkürzt sich das Projekt oder dem Arbeiter wird gekündigt, ... Ein Aufhebungsvertrag ist dann möglich.

Verlängerung von befristeten Mietverträgen für Monteure

Wenn der Mieter Ihrer Monteurwohnung darum bittet, das Mietverhältnis zu verlängern, gelten die gleichen Regeln wie bei Abschluss des Mietvertrags – ein Ende der Mietdauer muss definiert werden und auch der Grund muss deutlich gemacht werden. Sonst gilt der Vertrag als „auf unbestimmte Zeit“ geschlossen. Auch ist bei einer Verlängerung darauf zu achten, dass die Gesamtmietdauer ein Jahr nicht überschreitet.

Wenn Sie sich also mit einem Mieter bezüglich dem Mieten Ihrer Monteurwohnung einig sind, sollten Sie dies schriftlich in einem Mietvertrag für Zeitwohnen festhalten. Wieso ist es besser, keinen Standard-Mietvertrag hierfür zu nutzen? Mietverträge für Zeitwohnen finden dann Anwendung, wenn Wohnraum für einenkonkret benannten Aufenthaltsgrund für eine kurze, vordefinierte Vertragsdauervermietet wird. Mieter und Vermieter unterschreiben einen Mietvertrag, der das Vertragsende klar nennt sowie die Art bzw. den Zweck des Aufenthalts.

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